新型城镇化与房地产业互动协调发展对策探讨

  内容新型城镇化战略的实施给房地产业的发展带来了机遇,也出了挑战,两者既是相互促进的关系,也存在一定的利益冲突。本文出应从加快户籍制度改革,破解土地财政,完善住房保障体系,有序推进农业转移人口市民化,加快建设绿色、环保、节能建筑等途径去推动新型城镇化与房地产业的互动协调发展。 
  关键词新型城镇化 房地产业 协调发展 对策 
  城镇化推动了房地产的需求和投资,而房地产业的发展又推动了城镇化的发展,两者是相互促进的关系。但是由于各种原因,目前我国的房地产业价格过高,房地产结构不合理,阻碍了我国新型城镇化的进程,因此,如何促进新型城镇化与房地产业的互动协调发展,化解两者的利益冲突,就成为值得探讨的课题。 
  新型城镇化需与房地产业协调发展 
  (一)新型城镇化对房地产业的发展有巨大的促进作用 
  1.新型城镇化有利于促进房地产的需求。新型城镇化进程的加快会引起房地产需求的巨大增加,首先,新型城镇化率的高会吸引大量人口到城镇集聚,这会直接引起房地产需求的增加。根据国家发展规划,到25年,我国的城镇化水平达到中等发达国家平均水平,这意味着在未来3多年中每年大约有14万人口需从农村向城镇转移,这会对房地产产生巨大的需求;其次,在城镇化进程中,城市规划布局更加合理,建筑质量明显高,各种配套设施、交通便捷度及各种管理设施合理布局,激发了消费者对房地产的需求;最后,城镇化进程的高,居民收入高更加有保障,城镇居民的生活水平不断高,他们对房屋的建筑面积和建筑质量的求都在不断高,如198年我国城镇人均住房面积仅为7.2平方米,2年上升到2.3平方米,213年上升到34.66平方米。 
  2.新型城镇化有利于促进房地产的投资与供给。一是城镇化的推进会引起人口素质的全面高以及生活质量的高,居民对居住条件求高,如对居住环境、住宅面积、住宅质量、物业管理及基础设施等,这会刺激房地产投资的增加,高住宅建设质量,完善各种设施及服务;二是在城镇化进程中,政府对城市规划布局更加合理,学校、医院、公交等配套设施布局齐全,有助于开发商更快的销售房屋和销售价格的高,高了开发商的积极性。 
  (二)房地产业的发展有利于新型城镇化的高 
  1.房地产开发改善了人居环境,有助于城镇规模扩大。房地产开发有利于形成基础设施完善的大型社区,高了城镇居民的生活质量和居住环境。居住环境和生活质量的改善,又会吸引更多的农村人口向城镇转移,从而加速了城镇化进程,推动城镇规模不断扩大。改革开放以来,我国的城镇化率不断高,由1978年的17.9%上升到213年53.73%,平均每年高1.2个百分点,远高于改革开放前29年(1949年-1978年)平均每年高.25个百分点。其中一个重原因就是我国加大了城镇房地产开发,改善了人居环境,吸引了大量人口向城镇集聚。 
  2.房地产开发解决了大量农民工进城就业,加快了城镇化进程。房地产业是我国国民经济的支柱产业之一,能够带动建筑业和装饰装璜等相关产业的发展,拉动了建筑材料和装璜材料的消费,促进了运输业和劳务产业的发展,而这些行业往往是农民工进城就业的主行业。在国家鼓励农民工进城落户和解决子女教育、医疗保险等诸多利好政策的配合下,农民工进城落户的数量不断增加,增加了房地产的需求,从根本上加快了城镇化进程。 
  新型城镇化与房地产业协调发展存在的主问题 
  房地产价格过高影响了城镇化进程。随着城镇化进程的不断升,房地产的需求增加,对房地产的投资与投机日渐增多,使房价整体出现过高,房价收入比严重不合理,阻碍了城镇化进程,表现在一是房价增长幅度超过了城镇居民收入增长幅度,降低了居民的实际收入,原有城镇居民生活质量无法得到高,就没有更多的收入去改善住宅;二是影响了农民工进城买房,农民工被迫只能把城镇当作流动打工的场所,无法安心固定下来就业;三是房屋价格的上涨,会带动房屋租金的上涨,增加了大学生等群体的租房成本,增加了这些群体落户城镇的成本。以上三个因素都会对城镇化进程造成严重的阻碍。 
  房地产结构不合理,影响了城镇化的后续发展。从总体上看,我国房地产市场保持了健康、快速发展的态势,但在某些地区出现了投资增幅过大、土地供应量过多、价格上涨过快和结构不合理等突出问题,重点表现在6大方面一是脱离经济发展水平和实际需,盲目攀比、急功近利,导致房地产开发规模过大;二是部分城市政府将规划、土地管理权限下放,导致土地供应过大,房地产开发无序扩张;三是部分城市调控房地产不力,引起房地产价格快速上涨和投机炒房客大量出现;四是部分政府严重依赖“土地财政”,盲目上大户型、高层、高档项目,导致中低收入家庭买房困难,商品房积压严重;五是个别城镇任由开发商侵占城市绿地、景区兴建别墅和“豪宅”,不仅造成土地资源浪费,而且破坏城镇规划;六是部分城镇经济增长过分依赖房地产的开发,一旦房地产开发投资增幅下降,势必将对城市经济发展造成较大影响。以上六大因素都会影响房地产的健康发展,影响城镇的后续发展。 
  城镇建设缺乏合理规划,影响了房地产业的开发秩序。城镇规划是对城镇土地使用和建设发展进行控制的社会活动,它确定了城镇未来一定时期的发展性质、规模和发展方向(柴青,21)。但是由于体制机制的原因,目前我国城镇建设缺乏合理规划,主表现在一是城镇建设规划滞后,布局不合理,严重影响了建设质量;二是城镇规划不严肃,更改的随意性强,导致用地布局较为混乱,一些城镇甚至出现先建设、后规划或边建设、边规划,规划跟着建设走的现象。在这种规划不合理的引导下,往往会出现开发商片面追求高容积率或更改规划图,占用城镇其他公共设施的资源,损害业主的利益,导致房地产开发秩序混乱,一定程度上影响了城镇化进程。 
  保障房建设跟不上城镇化进度,影响了城镇化的进程。我国政府加快了经济适用房、廉租房、公租房和限价商品房的建设力度,但从总体上来看,我国保障房建设力度赶不上城镇化进度。主表现在一是保障房的准入、退出机制不完善,对弄虚作假者惩罚轻;二是保障对象覆盖面较窄,主针对城镇低收入家庭或个人,大批农民工和刚毕业的大学生基本享受不到住房保障;三是保障房地理位置不理想,缺乏必的交通、医院、学校、购物等配套设施,造成居民工作生活极不方便(施风蕾,212),从而在一定程度上影响了城镇化的进程。
  新型城镇化与房地产业互动协调发展的对策 
  加快户籍制度改革,建立城乡均等的公共服务体系。由于户籍制度的限制,虽然有大批农民工进城务工,但他们依然享受不到市民待遇,无法在城镇安家,消费需求无法释放出来。因此,推行在中小城镇全面取消户籍制度,建立人口登记制度,剥离户籍制度的福利分配功能;大中城市户籍制度基本放开,全面实行居住证制度等核心的户籍制度改革,才会使新市民释放出更大的房地产投资与消费潜力,更好地推进我国城镇化进程。同时,建立城乡均等的公共服务体系,解决好农民工进城后的就业、住房、看病、养老及小孩上学等问题,实现城乡劳动者同工同酬、城乡居民教育机会均等、城乡医疗、养老保障等制度并轨,可以使农民工能够在城镇安心就业创业。 
  破解土地财政,防止城镇化就是房地产化。土地财政是一些地方政府依靠出让土地使用权获取土地使用权出让金收入来维持地方财政支出。其产生的弊端是一是将土地收入大多用于城市建设,城乡差距不但没有缩小,反而扩大了;二是政府将土地收入大量投向城市建设,刺激了房地产业、建筑业的繁荣,出现“城镇化就是房地产化”的现象,造成房地产投资和价格过高,阻碍了城镇化进程。因此,为了切断地方政府与房地产业的利益捆绑,一是创立土地财产税,让地方政府从土地交易和级差收益上涨中获取长期的税收;二是完善公共财政体制,将地方政府从城市投资的主导者变成公共服务的供者;三是改变土地单一招拍挂制度,阻断地方政府的卖地机制。 
  完善住房保障体系,形成多层次的房地产供给模式。1998年我国住房货币化改革以来,房地产业发展迅速,住房需求得到合理释放,房地产投资额不断增加,213年,我国房地产投资额达到8613亿元,商品房和住宅销售均价分别为6237元/平方米和585元/平方米,商品房销售面积达到13.1亿立方米,初步形成了市场供应与政府保障相结合,以市场供应为主的城镇住房供应体系。但我国住房供应体系也存在一些问题,突出表现在一是政府对经济适应房、廉租房、公租房和限价商品房等保障性住房供应不足,覆盖面较窄;二是商品住房供应结构不合理,大户型、豪华型商品住房供应多,而价格适中的中小户型住房供应偏少;三是住房租赁市场不发达,造成住房购买需求旺盛;四是房价过高,严重降低了居民的购买能力。因此,我国必须完善城镇住房供应体系,策略有一是高中小户型住房供应比重,重点建设面向广大群众的普通商品住房;二是大力发展租赁房屋市场;三是保护居民的刚性住房需求,抑制投机需求;四是明确保障性住房的政府投资主体地位;五是完善保障性住房的进入、退出机制。 
  坚持以人为本的城镇化,有序推进农业转移人口市民化。城镇化的本质是人口的城镇化,目前我国大部分农业转移人口仅仅完成了从农民到农民工的转变,并未实现农民工到市民的转变,所以以现有的通过“城镇人口/总人口×1%”计算得出的城镇化率指标并不能全面地反映城镇化质量(谭晓林等,214)。因此,应把有序推进农业转移人口市民化作为城镇化的重任务,努力高人口城镇化水平一是统筹推进户籍制度改革,对户籍实行一元登记制度,把进城落户农民完全纳入城镇社会保障体系,解决农民工的就业、住房、医保、养老及子女的就学等保障问题;二是深化农村土地制度改革,高农民征地补偿,保障农民合法权益;三是将农民工住房问题纳入城镇住房保障体系,建立“经济适用房、廉租房、公租房、限价商品房”四位一体的城镇住房保障体系;四是加快发展第三产业及劳动力市场,拓宽农民工就业渠道,增加收入;五是升城镇居民综合素质,鼓励农民工参加市民素质培训,升农民工就业能力。 
  以绿色、节能、环保的理念推进房地产业的发展。新型城镇化注重集约、智能、绿色、低碳,未来的房地产业是绿色、节能、环保的产业,因此一定以生态理论去推动房地产业的发展。一是以绿色建筑发展和绿色城区建设为引领,鼓励开发企业建设绿色建筑和住宅小区;二是积极推进既有住区的环境整治、棚户区改造和城中村改造。加快城市市政公用设施建设、城市绿化、改善城市人居生态环境;三是加快推进住宅产业化,建立符合产业化求的住宅建筑结构体系,实现住宅规划、设计、部件生产、施工、管理和服务等环节联结为一个完整的产业链;四是从房地产的规划、设计、施工、使用、维护和拆除再利用全过程以及建筑全寿命周期着手,努力推进建筑节能、节地、节水、节材和环保。 
  房地产业是我国经济的支柱产业,发展房地产业有利于推动我国城镇化进程,城镇化进程的加快反过来又会增加房地产的需求与投资。我们应该处理好二者的关系,加快以人为本的城镇化,构建以政府为主供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系,积极发展绿色建筑、智能建筑和推广运用低碳技术,实现新型城镇化与房地产业互动协调发展,建成一个宜居宜业的生态城镇。 
  参考文献 
  1.柴青.浅谈如何做好小城镇规划J.山西建筑,21.3(9) 
  2.施风蕾.我国保障性住房建设中存在的问题及对策.盐城工学院学报(社会科学版)J.21.6 
  3.房地产市场逐步降温调控成效初显现N.人民日报,212年7月1日 
  4.谭晓林,汪玉奇.214年江西发展形势分析与预测M.江西人民出版社,214